Pubblicato il: 15/05/2024

Con una recentissima sentenza, la n. 12395/2024, depositata lo scorso 7 maggio, la Corte di Cassazione si è pronunciata sull'applicabilità o meno del regime della cedolare secca quando l’inquilino è un’impresa che prende in locazione un immobile ad uso abitativo per i propri dipendenti, clienti o fornitori.

Prima di tutto, ricordiamo che la cedolare secca, come specificato sul sito dell'Agenzia delle Entrate, è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).
In più, specifica l'AdE, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La cedolare secca può applicarsi solo in determinati casi e la scelta di tale regime implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Per quanto riguarda le aliquote, l’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

È inoltre prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia;
  • nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Tornando alla pronuncia della Cassazione, nel caso in esame la Suprema Corte, come si è detto, ha affrontato la questione se fosse applicabile o meno il regime della cedolare secca nel caso in cui il conduttore, ossia l'inquilino, sia un'impresa.
In particolare, il dubbio sorge perché, ai sensi dell’art. 3, sesto comma, del d.lgs. n. 23 del 2011, le disposizioni di cui ai commi 1, 2, 4 e 5 della norma, che prevedono appunto il regime della cedolare secca, non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni.

In particolare, la Cassazione ha evidenziato che sussiste la necessità di coordinare la disposizione in esame con quelle richiamate, di cui ai commi precedenti, che attribuiscono esclusivamente al locatore la possibilità di optare per il regime tributario della cedolare secca, senza che il conduttore possa incidere su tale scelta.
Di conseguenza, per i giudici di Roma, l’esclusione logicamente deve essere riferita soltanto alle locazioni di unità immobiliari effettuate dal locatore nell’esercizio della sua attività di impresa o della sua arte/professione, restando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove ad uso abitativo, all'attività professionale del conduttore, come avvenuto nel caso in esame, in cui l'immobile era stato condotto in locazione per esigenze di alloggio dei dipendenti.

La Corte specifica, inoltre, che in questo senso depone anche la ratio della legge, che non è solo quella di contrastare l’evasione fiscale, ma anche quella di facilitare il reperimento di immobili ad uso abitativo, esigenza che può sorgere anche nell’esercizio delle attività imprenditoriali, arti o professioni, soprattutto perché sempre più spesso avvengono lontano dal luogo di residenza/sede o sono dislocate in plurimi contesti territoriali. Inoltre, sussiste l'esigenza di sostenere la conservazione del patrimonio immobiliare, che richiede periodiche spese di manutenzione straordinaria.

Per la Cassazione, quindi, la circostanza che il regime tributario in esame avvantaggi anche il conduttore, venendo esclusa l’imposta di registro e venendo escluso l'aggiornamento del canone, non può giustificare un’interpretazione dell’art. 3, comma 6, del d.lgs. n. 23 del 2011 da cui derivi una riduzione dell’ambito applicativo della cedolare secca in danno del locatore, a cui è riservata la relativa scelta e che è il beneficiario principale di tale regime.

La sentenza della Suprema Corte, che con tale pronuncia sostanzialmente contraddice il Fisco, ha sicuramente portata innovativa, in quanto amplia la platea dei casi in cui è applicabile il regime di tassazione agevolata, affermando quindi che il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore, ossia l'inquilino, concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale. Questo perché, secondo la Corte, l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni.

Quindi, in sostanza, non si applica la cedolare secca se il soggetto che concede in affitto l'immobile lo fa nell'esercizio di un'attività di impresa o di arti e professioni, ma si applica se è invece l'inquilino a prendere la casa in affitto nell'esercizio della sua attività.


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