Pubblicato il: 09/07/2024

Quando si riceve una donazione immobiliare, il principale costo fiscale che grava sul beneficiario della donazione, il c.d. donatario, è costituito dall'imposta di registro. La stessa, infatti, ammonta generalmente al 9% del valore del bene donato. È tuttavia previsto un bonus “prima casa”, qualora oggetto di donazione sia la prima abitazione: in questo caso, l’imposta di registro passa dal 9% al 2% del valore del bene. All’imposta di registro, poi, si aggiungono le imposte ipotecarie e catastali.
I trasferimenti di proprietà – che possono riguardare i coniugi o genitori e figli – sono comuni in situazioni di separazione o divorzio, con l’obiettivo di definire i futuri assetti patrimoniali. Proprio per questo, spesso si cerca di capire come trasferire un immobile al coniuge senza sostenere oneri fiscali o, comunque, cercando di ridurli il più possibile.
Le informazioni contenute nel presente articolo, inoltre, riguardano anche i trasferimenti di immobili effettuati a favore dei figli. Infatti si anticipa che i trasferimenti immobiliari, effettuati in sede di accordi di separazione o divorzio, sono generalmente esenti da imposte.

La prima questione riguarda l’individuazione del soggetto su cui grava l’obbligo di pagare le varie imposte menzionate. Ebbene, come anticipato, l’obbligo di pagamento spetta al nuovo proprietario, il quale è appunto responsabile del pagamento delle imposte sulla cessione di un immobile.
In presenza di figli minorenni, la gestione del pagamento spetta ai genitori, previa autorizzazione da parte del giudice tutelare presso il Tribunale del luogo di residenza.
Se il valore dell'immobile è inferiore a 1 milione di euro, non è previsto il pagamento dell'imposta sulle donazioni; in questi casi, infatti, solo l'eccedenza verrà tassata al 4%.
Inoltre, l'imposta di registro è del 9%, ma scende al 2% se si applica il bonus “prima casa”. L’accesso a tale bonus presuppone che il donatario non possieda altre abitazioni nello stesso Comune e un altro immobile altrove, per cui abbia già usufruito del bonus. Tale esclusione non si applica nel caso in cui, entro un anno dal rogito, il bene non sia stato trasferito con vendita o donazione. Inoltre, è necessario trasferire la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile e l'immobile stesso non deve essere classificato come immobile di lusso; quindi, non deve rientrare nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
Quanto alle imposte ipotecarie e catastali, esse normalmente sono pari al 2% e all'1%, ma con il bonus “prima casa” sono ridotte a 50 euro ciascuna.
A queste cifre va, inoltre, aggiunto il compenso del notaio, il cui pagamento spetta in solido a entrambe le parti coinvolte.

Come detto, in caso di separazione o divorzio capita spesso che avvengano trasferimenti immobiliari all’interno del nucleo familiare. Il nostro ordinamento, quindi, considera come assolutamente legittimo il trasferimento della proprietà dell'immobile al coniuge o ai figli, come parte degli accordi di separazione o divorzio.
Questo trasferimento è spesso previsto in cambio della rinuncia all'assegno di mantenimento, o per ridurne l’entità. Tuttavia, è bene tenere a mente che gli accordi presi durante la separazione non sono vincolanti durante il divorzio; perciò, l’altro coniuge potrebbe richiedere l'assegno di mantenimento anche dopo aver accettato la casa. È quindi consigliabile effettuare tali trasferimenti solo durante la fase di divorzio.

L'art. 19 della L. 74/1987 prevede l'esenzione fiscale per i trasferimenti immobiliari tra coniugi o tra genitori e figli, se il trasferimento è previsto dagli accordi di separazione o divorzio. La giurisprudenza (Cass. sent. n. 23110/2016 e 4144/2021) ha statuito che “l’esenzione fiscale di cui alla Legge 74/1987, articolo 19, spetta a tutti gli accordi di separazione che rientrino nel concetto di “negoziazione globale” in quanto volti a definire in modo stabile la crisi coniugale, quale che sia la forma che i negozi vengano ad assumere”.
Inoltre, secondo le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate (interpelli n. 39 del 10 febbraio 2020 e n. 199 del 1° luglio 2020), la finalità dell'art. 19 della L. 74/1987 è facilitare l'accesso alla tutela giurisdizionale, evitando che le tasse rendano più complicati la risoluzione e il superamento della crisi coniugale in atto. Il legislatore, infatti, nell’effettuare un bilanciamento tra gli interessi in gioco, privilegia i diritti fondamentali delle persone, sacrificando quindi le entrate fiscali attraverso la previsione di un regime impositivo speciale.
L’AdE, inoltre, con l’interpello n. 260/22, ha specificato che gli accordi di separazione omologati dal giudice debbano specificare la necessità di applicare l’art. 19 L. 74/1987.

Infine, la Cassazione ha ritenuto ammissibile e legittima l'esenzione fiscale per qualsiasi tipo di accordo patrimoniale relativo al trasferimento di beni immobili o mobili, purché sia finalizzato a risolvere la crisi coniugale in modo non contenzioso e definitivo. Non è necessario che l'accordo sia una condizione essenziale della separazione, ma deve semplicemente mirare a risolvere globalmente i rapporti tra i coniugi (Cassazione, ordinanze 26363/22, 20956/22 e 4144/21).


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